СОДЕРЖАНИЕ
Методические рекомендации
по выявлению и представлению сведений о сделках с недвижимым
имуществом, подлежащих обязательному контролю
(группа кодов 8000)
(утв. Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам
противодействия легализации доходов, полученных преступным путем,
и финансированию терроризма
(протокол заседания Президиума от 16 мая 2006 г. N 4)
Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских
банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных
преступным путем, и финансированию терроризма с целью разъяснения
требований законодательства по противодействию легализации доходов,
полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению
внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в отношении
сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 8000).
1. Общие положения и определения
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона "О противодействии
легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и
финансированию терроризма", обязательному контролю подлежат сделки с
недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается сделка, равна
или превышает 3.000.000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте,
эквивалентной 3.000.000 рублей, или превышает ее.
Указанием Банка России от 17.08.2004 N 1490-У для сделок с недвижимым
имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций
8001, который и надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений
об операциях, подлежащих обязательному контролю.
Понятие недвижимого имущества
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)
к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки,
участки недр,
обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства*.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
К воздушным судам** относятся, в частности, самолеты, вертолеты,
дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации
подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда
отечественного или иностранного производства, предназначенные для
выполнения полетов.
Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные
летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной
регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.
К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные
или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в
том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные
и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения
подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду
с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда
(регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда
(регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в
бербоут-чартерном реестре).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В частности, предприятия, автотранспортные магистрали,
железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При
этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности
(производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).
Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со
сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением
расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве
(инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий
некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.
2. Выявление сделок с недвижимостью,
подлежащих обязательному контролю
Обязательному контролю подлежат любые сделки с недвижимым имуществом
(т.е. сделки, предметом которых является недвижимое имущество), если сумма
сделки равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной
валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
Сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному
контролю, направляется в уполномоченный орган один раз (независимо от
количества операций, совершенных в связи с реализацией данной сделки).
При подписании дополнительного соглашения к договору, предметом
которого является недвижимое имущество, сообщение о новой операции,
подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган
только в том случае, если дополнительное соглашение изменяет существенные
условия сделки.
При осуществлении операций банк может быть как стороной по сделкам с
недвижимым имуществом (собственные сделки), так и выполнять роль
организации, обслуживающей расчеты клиентов в рамках исполнения ими своих
обязательств по таким сделкам (клиентские сделки).
2.1. Сделки с недвижимым имуществом, совершаемые с участием банка
(собственные сделки)
Выявление собственных сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых
как операции, подлежащие обязательному контролю, осуществляют
подразделения банка, отвечающие за проработку, подготовку и подписание
соответствующих договоров.
Наиболее часто кредитные организации заключают сделки ипотеки (залога
недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества. При этом
обязательному контролю будут подлежать только те сделки с недвижимым
имуществом, сумма которых равна или превышает 3000000 рублей или равна
сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
В практике банка могут также встречаться сделки, определить сумму
которых в момент заключения договора не представляется возможным (обычно
это бессрочные договоры аренды недвижимого имущества). Сообщение о такой
сделке с недвижимым имуществом может быть направлено в уполномоченный
орган по достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей
3000000 рублей суммы или при подписании договора аренды с указанием в
сообщении той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы,
которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на
момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных
периодов (месяцев, кварталов и т.д.). При этом следует учитывать, что
датой совершения сделки аренды недвижимого имущества на неопределенный
срок будет дата подписания соответствующего договора.
Значительное число сделок с недвижимым имуществом, заключаемых
кредитными организациями, подлежит государственной регистрации (в
частности, сделки ипотеки, сделки аренды недвижимого имущества на срок не
менее года). При этом в связи с отсутствием у регистрирующих органов
обязанности по оперативному информированию сторон по сделке о ее
регистрации сведения об этом факте, как правило, поступают в кредитную
организацию позднее дня государственной регистрации сделки.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный
орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному
контролю, соответствующие сообщения должны направляться не позднее
рабочего дня, следующего за днем:
- подписания договора (если сделка не подлежит государственной
регистрации),
- государственной регистрации (если сделка подлежит государственной
регистрации, и кредитной организации стало известно об этом факте в день
ее регистрации);
- поступления из регистрирующего органа документа, свидетельствующего
о государственной регистрации сделки (если документ поступил в кредитную
организацию позднее дня государственной регистрации).
Таким образом, при подготовке сообщения о сделке с недвижимым
имуществом, подлежащей обязательному контролю, в поле "DATA" ("Дата
совершения") указывается одна из трех вышеперечисленных дат. При этом если
договор, подлежащий государственной регистрации, поступил из
регистрирующего органа позднее этого дня, то в поле "DESCR"
("Дополнительная информация") указывается дата государственной регистрации
и дата поступления договора из регистрирующего органа.
2.2. Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами
банка (клиентские сделки)
В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 N
9, обобщающим практику применения Федерального закона "О противодействии
легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и
финансированию терроризма" и принятых в соответствии с ним нормативных
актов Банка России, кредитная организация должна представлять в
уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом
(купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает
3000000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке,
либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской
Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.
При этом если кредитная организация при проведении расчетной операции
своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей
необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о
проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю,
обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному
контролю, в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает.
На основании вышеизложенного представлению в уполномоченный орган
должны подлежать сведения о клиентских сделках с недвижимым имуществом,
выявленных:
- при проведении расчетных операций на сумму, равную или превышающую
3000000 рублей (в иностранной валюте - в эквиваленте указанной суммы), по
сделкам с недвижимым имуществом, совершаемым клиентами. В этом случае для
формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю,
используются сведения, указанные в соответствующем платежном документе;
- при проведении банковских операций и иных сделок, правила
совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и
нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в
кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения
банковской операции (совершения сделки). В этом случае для формирования
сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются
сведения, указанные в представленном договоре.
В целях снижения риска совершения ошибок и нарушений требований
законодательства к выявлению и представлению в уполномоченный орган
сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, выявленных при
проведении расчетных операций клиентов, рекомендуется обратить внимание
клиентов на необходимость фиксирования в поле "Назначение платежа"
платежного документа максимально полной информации о сделке с недвижимым
имуществом, а именно: сведения о предмете, виде, номере и дате заключения
договора.
Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, представляющих
собой сделки с недвижимым имуществом, на основании представленных
клиентами в банк договоров осуществляется, как правило, при проведении
клиентами валютных операций. Соответствующий договор может быть
представлен клиентом в банк при оформлении паспорта сделки, при проведении
расчетов по валютной операции, не оформляемой паспортом сделки, при
представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной
операции, в иных случаях, предусмотренных валютным законодательством
Российской Федерации.
Вместе с тем, в отдельных кредитных организациях правила совершения
некоторых банковских операций могут предусматривать представление клиентом
договора, предметом которого является недвижимое имущество. Например,
такое условие может содержаться в договоре аренды индивидуального
банковского сейфа, в кредитном договоре (или в установленных банком
правилах кредитования клиентов). В этом случае сообщение о сделке с
недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, выявленной при
предъявлении клиентом работнику кредитной организации соответствующего
договора, должно быть направлено в уполномоченный орган.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный
орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному
контролю, сообщения о клиентских сделках с недвижимым имуществом должны
направляться:
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем проведения
расчетной операции, если операция, подлежащая обязательному контролю,
выявлена при проведении расчетной операции клиента;
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления
в кредитную организацию соответствующего договора, если операция,
подлежащая обязательному контролю, выявлена при проведении банковской
операции (иной сделки), правила совершения которой установленные
законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России,
предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора,
являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения
сделки).
3. Фиксирование сведений о сделках с недвижимым имуществом,
подлежащих обязательному контролю
При фиксировании в Отчете в виде электронного сообщения (ОЭС)
сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая
представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать
следующее:
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦Наименова- ¦ Сведения, фиксируемые при ¦ Сведения, фиксируемые при ¦
¦ ние поля ¦ представлении сообщений о ¦ представлении сообщений о ¦
¦ ОЭС ¦ собственных сделках и о ¦клиентских сделках, выявленных¦
¦ ¦ клиентских сделках, ¦ при проведении расчетных ¦
¦ ¦ выявленных в связи с ¦ операций ¦
¦ ¦ представленными клиентами ¦ ¦
¦ ¦ договорами ¦ ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦ DATA ¦Дата подписания договора¦Дата проведения расчетной¦
¦ (Дата ¦(дополнительного соглашения,¦операции. ¦
¦совершения)¦если оно изменяет основные¦ ¦
¦ ¦условия договора) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Дата государственной¦ ¦
¦ ¦регистрации договора¦ ¦
¦ ¦(дополнительного соглашения,¦ ¦
¦ ¦если оно изменяет основные¦ ¦
¦ ¦условия договора) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Дата поступления в банк¦ ¦
¦ ¦договора (в том числе в¦ ¦
¦ ¦случае поступления договора¦ ¦
¦ ¦из регистрирующего органа). ¦ ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦ SUME ¦Сумма сделки, указанная в¦Равная или превышающая 3000000¦
¦ (Сумма в ¦договоре (цена договора),¦рублей сумма, указанная в¦
¦ рублях) ¦если договор заключен в¦платежном документе, если¦
¦ ¦рублях, ¦платеж производится в рублях, ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦или ¦или ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Рублевый эквивалент цены¦Рублевый эквивалент суммы¦
¦ ¦договора, если он заключен в¦платежа в иностранной валюте,¦
¦ ¦иностранной валюте,¦указанной в платежном¦
¦ ¦рассчитанный по курсу ЦБ РФ¦документе, на основании¦
¦ ¦на дату подписания¦которого осуществляется¦
¦ ¦(государственной ¦расчетная операция. ¦
¦ ¦регистрации, поступления в¦ ¦
¦ ¦банк) договора, если иное не¦ ¦
¦ ¦оговорено в договоре. ¦ ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦ SUM ¦Сумма сделки, указанная в¦Равная или превышающая 3000000¦
¦ (Сумма в ¦договоре (цена договора) в¦рублей сумма (или эквивалент¦
¦ валюте ¦той валюте, в которой он¦этой суммы в иностранной¦
¦ платежа) ¦заключен. ¦валюте), указанная в платежном¦
¦ ¦ ¦документе, на основании¦
¦ ¦ ¦которого осуществляется¦
¦ ¦ ¦расчетная операция. ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦ PRIM ¦Дата, номер и вид договора,¦Дата, номер и вид договора,¦
¦(Назначение¦наименование предмета¦наименование предмета договора¦
¦ платежа) ¦договора (купля-продажа¦(купля-продажа земельного¦
¦ ¦земельного участка, здания и¦участка, здания и т.п.),¦
¦ ¦т.п.). ¦указанные в платежном¦
¦ ¦ ¦документе, на основании¦
¦ ¦ ¦которого осуществляется¦
¦ ¦ ¦расчетная операция. ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
¦ DESCR ¦Для договоров, требующих¦Дата и номер платежного¦
¦(Дополните-¦государственной регистрации,¦документа, на основании¦
¦ льная ¦указывается дата¦которого выявлена операция,¦
¦информация)¦государственной регистрации.¦подлежащая обязательному¦
¦ ¦Если одной из сторон по¦контролю. ¦
¦ ¦такому договору является¦Информация, не отраженная в¦
¦ ¦банк, то может быть также¦иных полях ОЭС, но которую, по¦
¦ ¦указана дата поступления¦мнению кредитной организации,¦
¦ ¦документов в банк из¦целесообразно отразить в ОЭС. ¦
¦ ¦регистрирующего органа. ¦ ¦
¦ ¦Для договоров, в которых¦ ¦
¦ ¦одна из сторон представлена¦ ¦
¦ ¦несколькими лицами,¦ ¦
¦ ¦перечисляются лица, не¦ ¦
¦ ¦указанные в качестве¦ ¦
¦ ¦плательщика (получателя). ¦ ¦
¦ ¦Информация, не отраженная в¦ ¦
¦ ¦иных полях ОЭС, но которую,¦ ¦
¦ ¦по мнению кредитной¦ ¦
¦ ¦организации, целесообразно¦ ¦
¦ ¦отразить в ОЭС. ¦ ¦
+-----------+----------------------------+------------------------------+
Примечания.
1. Если к договору, предметом которого является недвижимое имущество,
подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия
договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки
становится равной или превышает 3000000 руб., то сообщение о сделке как об
операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный
орган. При этом в поле "PRIM" указываются дата, номер, вид, предмет
основного договора, а также дата и номер дополнительного соглашения.
2. Не возникает обязанности по направлению сообщения о сделке с
недвижимым имуществом, если залогодержатель приобретает свои права не
вследствие заключения договора об ипотеке, а в силу закона.
3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением
клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью
(купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.) представляются
сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о
клиентской сделке с недвижимостью.
4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской
сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились
(например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с
предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте
клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации")
вместо наименования кредитной организации может содержать слова
"Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная
информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк
не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом
договора.
5. При представлении сведений о собственных сделках аренды
недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных
кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами,
рекомендуется учитывать следующее:
- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной
платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в
договоре фиксированная сумма;
- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за
определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется
путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут
осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора;
- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за
определенный период (месяц, квартал), и при этом договор является
бессрочным, то при подготовке сообщения в поле "DESCR" отмечается, что
договор является бессрочным, а в полях "SUME" и "SUM" указывается:
- наименьшая равная или превышающая 3 млн. руб. сумма, которая
получена в результате подсчета путем умножения арендной платы (ставки) за
месяц на одиннадцать месяцев,
или
- наименьшая равная или превышающая 3 млн. руб. сумма, полученная в
результате подсчета накопительным итогом произведенных через банк арендных
платежей.
6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды
недвижимого имущества, и предусматривает продление срока действия договора
на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым
имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом
суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений)
будет равна или превысит 3000000 руб.
------------------------------
* Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому
имуществу с 1 января 2005 г.
** Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным
судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет
взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом,
отраженным от поверхности земли или воды.
Приложение
Наиболее часто встречающиеся в банковской практике
виды сделок с недвижимым имуществом и заключаемых по ним договоров
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Вид сделки ¦ Условия сделок с недвижимостью ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦Купля-продажа ¦ Сделка оформляется договором (контрактом)¦
¦ ¦купли-продажи. ¦
¦ ¦ По договору (контракту) купли-продажи недвижимого¦
¦ ¦имущества продавец обязуется передать в собственность¦
¦ ¦покупателя земельный участок, здание, сооружение,¦
¦ ¦квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК¦
¦ ¦РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ дата государственной регистрации договора, если¦
¦ ¦предметом сделки является жилое помещение или¦
¦ ¦предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558¦
¦ ¦ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ); ¦
¦ ¦ дата подписания сторонами договора (за исключением¦
¦ ¦договоров купли-продажи, предметом которых являются¦
¦ ¦жилое помещение и предприятие как имущественный¦
¦ ¦комплекс). ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Суммой сделки является сумма, которую должен¦
¦ ¦оплатить покупатель в соответствии с¦
¦ ¦договором/контрактом (дополнительным соглашением). ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Участие в ¦ Отношения, связанные с привлечением денежных средств¦
¦ долевом ¦граждан и юридических лиц для долевого участия в¦
¦строительстве/¦строительстве объектов недвижимости регулируются¦
¦Инвестирование¦Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в¦
¦ в ¦долевом строительстве многоквартирных домов и иных¦
¦строительство ¦объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые¦
¦ недвижимого ¦законодательные акты Российской Федерации". При этом к¦
¦имущества/Ус- ¦иным объектам недвижимости данный закон относит гаражи,¦
¦ тупка права ¦объекты здравоохранения, общественного питания,¦
¦ (требования) ¦предпринимательской деятельности, торговли, культуры и¦
¦ по договору ¦иные объекты недвижимости, за исключением объектов¦
¦ участия в ¦производственного назначения. ¦
¦ долевом ¦ Сделки оформляются договорами участия в долевом¦
¦строительстве ¦строительстве, инвестирования в строительство¦
¦(инвестирова- ¦недвижимости, уступки права (требования) по договору¦
¦ ния в ¦участия в долевом строительстве (инвестирования в¦
¦строительство ¦строительство недвижимости). ¦
¦недвижимости) ¦ По договору участия в долевом строительстве одна¦
¦ ¦сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный¦
¦ ¦договором срок своими силами и (или) с привлечением¦
¦ ¦других лиц построить (создать) многоквартирный дом и¦
¦ ¦(или) иной объект недвижимости и после получения¦
¦ ¦разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать¦
¦ ¦соответствующий объект долевого строительства участнику¦
¦ ¦долевого строительства, а другая сторона (участник¦
¦ ¦долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную¦
¦ ¦договором цену и принять объект долевого строительства¦
¦ ¦при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта¦
¦ ¦недвижимости. ¦
¦ ¦ Таким образом, основной целью заключения договоров¦
¦ ¦участия в долевом строительстве, инвестирования в¦
¦ ¦строительство недвижимости, а также уступки права¦
¦ ¦(требования) по договору участия в долевом строительстве¦
¦ ¦(инвестировании в строительство недвижимости) является¦
¦ ¦приобретение участником долевого строительства¦
¦ ¦(инвестором) права требования на строящийся объект¦
¦ ¦долевого строительства с последующей регистрацией права¦
¦ ¦собственности на этот объект. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ - для договоров участия в долевом строительстве -¦
¦ ¦дата государственной регистрации договора, ¦
¦ ¦ - для договоров инвестирования в строительство¦
¦ ¦недвижимости - дата подписания договора, ¦
¦ ¦ - для договоров уступки права (требования) по¦
¦ ¦договору участия в долевом строительстве - дата¦
¦ ¦государственной регистрации договора, ¦
¦ ¦ для договоров уступки права (требования) по договору¦
¦ ¦инвестирования в строительство недвижимости - дата¦
¦ ¦подписания договора. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Суммой сделки является указанная в договоре цена, то¦
¦ ¦есть размер денежных средств, подлежащих уплате¦
¦ ¦участником долевого строительства (инвестором) для¦
¦ ¦строительства (создания) объекта недвижимости, или¦
¦ ¦сумма, уплачиваемая за право требования на получение в¦
¦ ¦собственность объекта недвижимости. ¦
¦ ¦ Если договоры участия в долевом строительстве, а¦
¦ ¦также договоры инвестирования в строительство объектов¦
¦ ¦недвижимого имущества и договоры уступки права¦
¦ ¦(требования) по договору участия в долевом строительстве¦
¦ ¦(договору инвестирования) содержат условие о¦
¦ ¦возникновении права собственности на объект недвижимости¦
¦ ¦у одной из сторон по договору (участника долевого¦
¦ ¦строительства, инвестора) с момента государственной¦
¦ ¦регистрации указанного права в установленном¦
¦ ¦законодательством порядке, то для целей настоящих¦
¦ ¦рекомендаций указанные сделки рассматриваются как сделки¦
¦ ¦с недвижимым имуществом. ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Ипотека ¦ Сделка оформляется договором ипотеки (залога¦
¦ (залог ¦недвижимости). ¦
¦недвижимости) ¦ По договору о залоге недвижимого имущества (договору¦
¦ ¦об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся¦
¦ ¦кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,¦
¦ ¦имеет право получить удовлетворение своих денежных¦
¦ ¦требований к должнику по этому обязательству из¦
¦ ¦стоимости заложенного недвижимого имущества другой¦
¦ ¦стороны - залогодателя преимущественно перед другими¦
¦ ¦кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона¦
¦ ¦от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге¦
¦ ¦недвижимости)"). ¦
¦ ¦ По договору об ипотеке может быть заложено¦
¦ ¦недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК¦
¦ ¦РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого¦
¦ ¦имущества" настоящих рекомендаций. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата¦
¦ ¦государственной регистрации договора ипотеки (залога¦
¦ ¦недвижимого имущества). ¦
¦ ¦ Суммой сделки является общая залоговая стоимость,¦
¦ ¦указанная в договоре залога. ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦Аренда/Субаре-¦ Сделка оформляется договором аренды/субаренды. ¦
¦ нда ¦ По договору аренды арендодатель обязуется¦
¦ ¦предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во¦
¦ ¦временное владение и пользование или во временное¦
¦ ¦пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является: ¦
¦ ¦ - дата государственной регистрации договора (аренда¦
¦ ¦здания/ сооружения/ помещения в здании), заключенного на¦
¦ ¦срок не менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата государственной регистрации договора аренды¦
¦ ¦предприятия как имущественного комплекса независимо от¦
¦ ¦срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата подписания сторонами договора аренды здания/¦
¦ ¦сооружения/помещения в здании, заключенного на срок¦
¦ ¦менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); ¦
¦ ¦ - дата подписания сторонами договора аренды иных¦
¦ ¦объектов недвижимого имущества. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с условиями¦
¦ ¦договора (дополнительных соглашений к договору). С¦
¦ ¦учетом особенностей данных видов сделок сумма¦
¦ ¦определяется в следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором аренды предусмотрена фиксированная¦
¦ ¦сумма за весь срок действия договора - суммой сделки¦
¦ ¦аренды считается указанная в договоре фиксированная¦
¦ ¦сумма; ¦
¦ ¦ - если договором предусмотрена арендная плата¦
¦ ¦(ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.)¦
¦ ¦- то сумма сделки определяется путем умножения арендной¦
¦ ¦платы (ставки) на количество периодов (за которые будут¦
¦ ¦осуществлены арендные платежи) в течение срока действия¦
¦ ¦договора. ¦
¦ ¦ ¦
¦ ¦ Примечание: на практике подразделения банка¦
¦ ¦сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам¦
¦ ¦фрахтования транспортных средств, относящихся к¦
¦ ¦недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров¦
¦ ¦фрахтования приводится ниже. ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Финансовая ¦ Сделка оформляется договором финансовой аренды¦
¦ аренда ¦(лизинга). ¦
¦ (лизинг) ¦ По договору финансовой аренды (договору лизинга)¦
¦ ¦арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в¦
¦ ¦собственность указанное арендатором (лизингополучателем)¦
¦ ¦имущество (за исключением земельных участков и других¦
¦ ¦природных объектов) у определенного им продавца и¦
¦ ¦предоставить арендатору (лизингополучателю) это¦
¦ ¦имущество за плату во временное владение и пользование¦
¦ ¦для предпринимательских целей. Договором финансовой¦
¦ ¦аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и¦
¦ ¦приобретаемого им имущества осуществляется арендодателем¦
¦ ¦(лизингодателем) (статьи 665-670 ГК РФ, Федеральный¦
¦ ¦закон от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде¦
¦ ¦(лизинге)"). ¦
¦ ¦ Предметом лизинга может быть, в том числе недвижимое¦
¦ ¦имущество, кроме земельных участков и других природных¦
¦ ¦объектов. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата подписания¦
¦ ¦сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг¦
¦ ¦предприятия или жилого помещения, если договором¦
¦ ¦предусмотрен переход права собственности на предмет¦
¦ ¦лизинга), дата его государственной регистрации. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с условиями¦
¦ ¦договора (дополнительных соглашений к договору). С¦
¦ ¦учетом особенностей данных сделок сумма определяется в¦
¦ ¦следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором лизинга предусмотрена фиксированная¦
¦ ¦сумма за весь срок действия договора, суммой сделки¦
¦ ¦считается указанная в договоре фиксированная сумма; ¦
¦ ¦ - если платежи осуществляются в соответствии с¦
¦ ¦графиком лизинговых платежей, суммой сделки является¦
¦ ¦сумма платежей за весь срок действия договора; ¦
¦ ¦ - если договором предусмотрены лизинговые платежи за¦
¦ ¦определенный период (месяц, квартал и т.д.), то сумма¦
¦ ¦сделки определяется путем умножения лизинговой платы¦
¦ ¦(ставки) на количество периодов (за которые будут¦
¦ ¦осуществлены платежи) в течение срока действия договора.¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Мена ¦ Сделка оформляется договором мены. ¦
¦ ¦ По договору мены каждая из сторон обязуется передать¦
¦ ¦в собственность другой стороны один товар (в данном¦
¦ ¦случае недвижимое имущество) в обмен на другой (другое¦
¦ ¦недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ). ¦
¦ ¦ К договору мены применяются правила о купле-продаже.¦
¦ ¦При этом каждая из сторон признается продавцом¦
¦ ¦имущества, которое она обязуется передать, и покупателем¦
¦ ¦имущества, которое она обязуется принять в обмен. ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Рента ¦ Сделка оформляется договором ренты. ¦
¦ ¦ По договору ренты одна сторона (получатель ренты)¦
¦ ¦передает другой стороне (плательщику ренты) в¦
¦ ¦собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в¦
¦ ¦обмен на полученное имущество периодически выплачивать¦
¦ ¦получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо¦
¦ ¦предоставления средств на его содержание в иной форме¦
¦ ¦(глава 33 ГК РФ). ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата¦
¦ ¦государственной регистрации договора. ¦
¦ ¦ Недвижимое имущество, передаваемое под выплату¦
¦ ¦ренты, может быть передано получателем ренты в¦
¦ ¦собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. ¦
¦ ¦ В случае, когда договором ренты предусматривается¦
¦ ¦передача недвижимого имущества за плату, к отношениям¦
¦ ¦сторон по передаче и оплате применяются правила о¦
¦ ¦купле-продаже. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Суммой сделки является сумма, указанная в договоре. ¦
¦ ¦ ¦
¦ ¦ Примечание: в случае если по договору ренты¦
¦ ¦имущество передается бесплатно, и при этом в договоре¦
¦ ¦ренты оценка стоимости недвижимого имущества не указана,¦
¦ ¦сделка не подлежит обязательному контролю. ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
¦ Наем жилого ¦ Сделка оформляется договором найма жилого помещения.¦
¦ помещения ¦ По договору найма жилого помещения одна сторона -¦
¦ ¦собственник жилого помещения обязуется предоставить¦
¦ ¦другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во¦
¦ ¦владение и пользование для проживания в нем. ¦
¦ ¦ Датой совершения сделки является дата заключения¦
¦ ¦договора сторонами. ¦
¦ ¦ Сумма сделки. ¦
¦ ¦ Сумма сделки определяется в соответствии с условиями¦
¦ ¦договора (дополнительных соглашений к договору). С¦
¦ ¦учетом особенностей данных видов сделок сумма¦
¦ ¦определяется в следующем порядке: ¦
¦ ¦ - если договором найма предусмотрена фиксированная¦
¦ ¦сумма за весь срок действия договора, суммой сделки¦
¦ ¦считается указанная в договоре фиксированная сумма; ¦
¦ ¦ - если договором найма предусмотрена оплата (ставка)¦
¦ ¦за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то¦
¦ ¦сумма сделки определяется путем умножения ставки на¦
¦ ¦количество периодов (за которые будут осуществлены¦
¦ ¦платежи) в течение срока действия договора. ¦
¦ ¦ ¦
¦ ¦ Примечание: юридическим лицам жилое помещение может¦
¦ ¦быть предоставлено во владение и (или) пользование на¦
¦ ¦основе договора аренды. Юридическое лицо может¦
¦ ¦использовать жилое помещение только для проживания¦
¦ ¦граждан (статья 671 ГК РФ). ¦
+--------------+--------------------------------------------------------+
Особенности договоров аренды транспортных средств
и договоров фрахтования
Возможные виды договоров:
1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского
кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
плату во временное владение или пользование.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ В том случае если транспортное средство является воздушным, морским¦
¦судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной¦
¦регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с
экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет
арендатору транспортное средство за плату во временное владение и
пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим
транспортным средством и по его технической эксплуатации.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг
по его управлению и технической эксплуатации.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ В том случае если транспортное средство является воздушным, морским¦
¦судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной¦
¦регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за
вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя)
выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг,
связанных с перевозкой груза.
- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент
(грузоотправитель или грузополучатель).
- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента
или транспортом экспедитора.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ Данный договор не является сделкой с недвижимостью. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна
или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания
РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал
отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение
груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку
груза установленную плату.
- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.
- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.
- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или
судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в
подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который
содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент
выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия
договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема
груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ Данный договор не является сделкой с недвижимостью. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или
Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания
РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или
часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или
несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.
- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец
транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное
средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь
(юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших
партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором
фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными
направлениями перевозки).
- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами
соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным
документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и
обязанности каждой из сторон.
- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя
зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости)
для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов
предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве
фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его
вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).
- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после
перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре
морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую
тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.)
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Виды договоров фрахтования:
a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так
и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно
(несколько последовательных рейсов туда и обратно).
b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) -
судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить
фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на
определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей
торгового мореплавания.
c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) -
судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить
фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не
укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов,
пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При¦
¦этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода¦
¦аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По¦
¦окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна¦
¦и фрахтователь становится собственником судна. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с
которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но
капитан и экипаж переходит на службу к фрахтователю.
- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются
судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на
судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь.
Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции
грузоотправителя, либо нанять для этой цели экспедитора груза.
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
+-----------------------------------------------------------------------+
¦ Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с¦
¦предоставлением всего суда или судовых грузовых помещений) является¦
¦сделкой с недвижимостью. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
Принимая во внимание вышеизложенное,
к сделкам с недвижимостью относятся:
- договор аренды транспортного средства*,
- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства* с
экипажем,
- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с
предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);
не являются сделками с недвижимостью:
- договор транспортной экспедиции,
- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или
судовых грузовых помещений).
------------------------------
* При условии, что транспортное средство является воздушным,
морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим
государственной регистрации.
АИСС БКБ, www.orioncom.ru, tel (495) 783-5510